Hjälp och råd för
entreprenörer
BRF eller privatpersoner.
Före, under eller efter en entreprenad eller ett skadeärende.

Alla kan behöva hjälp att navigera sig igenom ett skadeärende. Ofta är det flera inblandade av varandra oberoende parter som styrs av olika avtal och regelverk. 

Vem skall göra vad? när? och varför? 

Vad har man för rättigheter och skyldigheter? 

Hur fungerar garantier och dokumentation för utfört arbete. 

Vad menas med beställarens ombud?

 

 

 

Granskning,
genomgång
eller kalkylering av kostnader i ett skadeärende eller entreprenad.

Kostnader i en entreprenad kan vara svåra att utläsa. 

Vad är det egentligen som är skadekostnad och vad är egentligen avtalat? 

Vem skall betala för vad? 

Vad ingår? 

Vad händer om man inte är överens?

Vad betyder egentligen en omvändkalkyl?

Skadeutredning
och dokumentationav en vattenskada eller skada i en entreprenad.

Att utreda och dokumentera en skada är en grundförutsättning för att kunna få ersättning eller informera parter om vad man behöver göra för att gå vidare. 

 

 

 

 

 

Vad behöver ni hjälp med?

Nedan finner ni de vanligaste områden som ni kan behöva hjälp med

Behöver ni Konsultering?

Första konsultationen är gratis. 

Kanske räcker det med att bli puttad i rätt riktning och att få lite hjälp i början. 

Nedan så kommer jag att avhandla några vanliga frågeställningar för en BRF.

Jag lägger upp del material om hur en skadereglering går till och vilka delar som ingår i en reglering, hantering och ansvarsområden.

 

Hur ser det ut när en BRF drabbas av en vattenskada?

Vid en skada i en bostadsrättsförening (BRF) kan styrelsen ställas inför många olika frågeställningar beroende på omfattningen och typen av skadan.

Då en styrelse kanske inte är vana att hantera dessa frågeställningar kan det vara svårt att navigera sig igenom en skada. Men följande frågeställningar kommer med stor sannolikhet att uppkomma och följande åtgärder kommer man som styrelse vara tvungen att hantera.

  1. Styrelsen måste fastställa vilken part eller vilka parter som bär ansvaret för skadan, oavsett om det är en enskild medlem, entreprenör, företag eller föreningen själv.
  2. Styrelsen behöver fatta beslut om akuta åtgärder för att minimera skadans omfattning och skydda medlemmarnas egendom och säkerhet. Det kan innefatta att kalla på en jourhantverkare, stänga av vatten eller el, eller vidta andra åtgärder för att förhindra ytterligare skada.
  3. Styrelsen bör se till att skadan dokumenteras noggrant genom att ta bilder, anteckna detaljer och samla relevant information. Detta är viktigt för att underlätta försäkringsanspråk och eventuell regress gentemot ansvariga parter.
  4. Styrelsen har ansvaret att informera föreningens medlemmar om skadan, dess omfattning och åtgärder som vidtas. Om et bara rör sig om en lägenhet så är direkt kontakt med boende oftast det bästa och smidigaste. Är det fler lägenheter som berörs så kan kommunikationen göras genom att sända ut information via e-post, brev, anslagstavlor eller om det är en riktigt stor skada via ett extra föreningsmöten.
  5. Styrelsen behöver undersöka vilka delar av skadan som täcks av föreningens försäkring. Det kan inkludera byggnadsskador, gemensamma utrymmen eller föreningens egendom. Medlemmarnas personliga egendom täcks normalt av deras egna hemförsäkringar.
  6. Styrelsen bör hjälpa medlemmar som har ett kollektivt tecknat bostadsrättstillägg att göra sina försäkringsanspråk för sina skador och bistå med nödvändig dokumentation och information till försäkringsbolaget. Om den boende skulle ha en egen tecknad försäkring skall man som styrelse fortfarande vara behjälplig när det kommer till att delge information som kan påverka utfall.
  7. Styrelsen måste planera och organisera återställningsåtgärder för att reparera och återuppbygga det skadade området. Det kan inkludera att anlita entreprenörer, samla in kostnadsuppskattningar och följa upp arbetet.
  8. Styrelsen måste hantera det ekonomiska i samband med skadan, inklusive att följa upp kostnader, budgetera för återställning och eventuella försäkringsersättningar samt hantera eventuella specialavgifter.
  9. Om skadan orsakades av en tredje part, till exempel en entreprenör, kan styrelsen göra regressanspråk för att återfå förluster och kostnader från ansvariga parter om de inte självmant erbjuder sig att ta hand om eventuella följdskador.
  10. Styrelsen bör utvärdera orsakerna till skadan och vidta åtgärder för att minimera risken för liknande skador i framtiden, till exempel genom att uppdatera underhållsplaner, genomföra regelbundna inspektioner eller vidta åtgärder för att förbättra byggnadens vattensäkerhet.
Man kan dock minimera styrelsens egen tidsåtgång.
Detta genom att ta in mig.
Då stannar styrelsens åtaganden vid punkt 2. Lättast sker detta om man meddelar sin tekniska förvaltare om att de ska kontakta mig vid händelse av skada.

 

Styrelsens administration eller förvaltningsbolagets administration är inte ersättningsbar enligt försäkringsvillkoren. Men min tid i ett skadeärende är det om jag agerar som totalentreprenör.

Vad händer inne på försäkringsbolaget när en skada anmäls?

Bra att tänka på som BRF är att alltid anmäla en skada i fastighetsförsäkringen.

Bara för att man gör det så betyder det inte att man måste utnyttja den. Men det är bra att från start ha ett skadenummer och en tillskriven handläggare.

  1. Skadeanmälan: När försäkringstagaren rapporterar en vattenskada till försäkringsbolaget, börjar processen med att lämna in en skadeanmälan. Försäkringsbolaget kommer att begära in relevanta uppgifter om skadan, såsom tidpunkt för inträffandet, omfattningen av skadan och eventuella detaljer om hur skadan uppstod.
  2. Ett skadenummer genereras och en handläggare utses för respektive skada. Detta skadenummer är det bra om man genomgående använder i kommunikation med berörda parter. Att man alltid har med det så att kommunikation är enklare att spåra. 
  3. Skadeutredning: ”Försäkringsbolaget” kommer att utreda skadan för att fastställa om den täcks av försäkringen. Det  innebär att försäkringsbolaget skickar en besiktningsman, fuktfirma eller anna expert för att undersöka skadans omfattning och orsak. Utredningen kan även inkludera andra parter som kan vara inblandade och som kan behöva närvara vid en okulär initial besiktning, såsom bostadsrättsföreningen, boende eller andra försäkringsbolag.
  4. Ansvarsbedömning: Försäkringsbolaget kommer utifrån besiktningsutlåtandet att bedöma ansvarsfördelningen för skadan. Det innebär att de utreder om skadan orsakades av något som försäkringstagaren svara för eller om den kan härledas till någon annan part.
  5.  Beroende på resultaten och slutsatsen om skadeorsak kan försäkringsbolaget besluta om ersättning och eventuellt vidare med krav gentemot ansvarig part eller parter i en regress.
  6. Ekonomisk ersättning: Om skadan täcks av försäkringen och ansvarsfrågan är löst, kommer försäkringsbolaget att erbjuda ekonomisk ersättning till försäkringstagaren. Ersättningen kan täcka kostnader för reparation, återställning av egendom, hyreskostnader vid tillfälligt boende och eventuella andra förluster som täcks av försäkringen. Men allt kommer inte att täckas av försäkringen och det kan vara fler än en försäkring som kommer att belastas. detta beroende på vart i en fastighet som skadan har uppstått, vad som har skadats, om det finns några omständigheter som påverkar försäkringens utfall eller utbetalningsgrad. Det som aldrig ersätts är skadeorsaken i sig samt självrisker.
  7. Reparation och återställning: I samråd med försäkringstagaren kan försäkringsbolaget ge råd om lämpliga åtgärder för att reparera skadan och återställa egendomen i enlighet med vad som står beskrivet i skaderapporten. De kan också rekommendera  entreprenörer eller hantverkare för att utföra reparationerna. Försäkringsbolaget kan även ha specifika krav och rekommendationer för att säkerställa att arbetet utförs på ett professionellt och hållbart sätt.
  8. Uppföljning och dokumentation: Efter att skadan har reparerats och egendomen har återställts kan försäkringsbolaget följa upp ärendet för att säkerställa att försäkringstagaren är nöjd med resultatet och att eventuella ytterligare frågor eller krav hanteras. Det är också viktigt att försäkringsbolaget dokumenterar ärendet och sparar relevant information för framtida referens.

Viktigt att tänka på är att de flesta försäkringsbolag har lagt över mycket av sitt tidigare ansvar på entreprenörerna. 

Ofta så är det entreprenörerna som informerar BRF och ev annan skadelidande om hur det kommer att se ut i skadan. Vad som kommer hända och när. Vem som ska betala för  vad, samt informera om vilka kostnader som inte ingår. 

Vad betyder det då att  entreprenören har fått ett större ansvar?

Vad har entreprenör för utökade skyldigheter mot BRF i en vattenskada?

Vad skall en entreprenören tänka på och hur skall han förhålla sig till försäkringen som han jobbar mot.

 

  1. Tydlig kommunikation: Entreprenören bör kommunicera tydligt med försäkringstagaren om arbetets omfattning, kostnader och eventuella begränsningar eller undantag som kan påverka ärendet. Det är viktigt att försäkringstagaren har en korrekt förståelse för vad som kommer att ingå och vad som inte täcks av försäkringen. Det som tidigare var försäkringshandläggarens uppgift.
  2. Samarbete med försäkringsbolaget: Entreprenören bör samarbeta med försäkringsbolaget för att säkerställa att arbetet utförs i enlighet med försäkringspolicyns villkor och krav. Det betyder att alltid lämna in dokumentation, rapporter och kostnadsuppskattningar till försäkringsbolaget för godkännande innan något arbete påbörjas.
  3. Kvalitet och professionalism: Entreprenören har skyldighet att utföra arbetet på ett professionellt sätt och enligt branschstandarder. Det innebär att säkerställa att arbetet utförs noggrant och att material av hög kvalitet används. Detta bidrar till att minimera risken för ytterligare skador och problem i framtiden.
  4. Rapportering och dokumentation: Entreprenören bör rapportera och dokumentera alla utförda arbeten, eventuella förändringar i omfattningen och eventuella problem som uppstår under arbetets gång. Detta inkluderar att hålla noggranna poster över kostnader, reparationer, utbytta material och annan relevant information. Denna dokumentation kan vara värdefull för försäkringstagaren vid anspråksprocessen. om den kommunikationen inte finns så uppstår det en risk att det kan dröja med utbetalning. Så alla kostnader för utökad omfattning skall redovisas och godkännas innan man sätter igång med den typen av arbete. Vanligtvis kan det bli en utökad omfattning när man har rivit det som man okulärt kunde se från början. 
  5. Tidsram och uppföljning: Entreprenören bör sträva efter att slutföra arbetet inom överenskomna tidsramar och hålla försäkringstagaren informerad om eventuella förseningar eller ändringar i schemat. En snabb och korrekt hantering av vattenskadan kan bidra till att minska eventuella ytterligare skador och obehag för försäkringstagaren. Men naturligtvis kan tidsramen raseras om det inte torkar enligt förväntan. Eller att omfattningen blev större efter rivning och friläggning.

För mig är detta naturligtvis en självklarhet. Jag anser att detta är en naturlig del av en skadehantering. 

 

Vad betyder det när försäkringsbolagen säger att de är beställarens ombud?

När ett försäkringsbolag säger att de är beställarens ombud innebär det att försäkringsbolaget agerar på försäkringstagarens (som i en skada är beställaren) vägnar. Ombudet/försäkringsgivaren är en representant eller företrädare som handlar i en BRF´s intresse och utför vissa handlingar eller fattar beslut på den partens vägnar.

I sammanhanget med försäkring innebär det att försäkringsbolaget agerar som försäkringstagarens representant och tar hand om olika aspekter av försäkringsärendet. Det kan inkludera att hantera skaderegleringar, skadeanmälningar, administrativa processer och kommunikation med andra parter, till exempel entreprenörer eller andra externa parter.

Genom att agera som beställarens ombud tar försäkringsbolaget på sig ansvaret att företräda försäkringstagaren och föra deras talan i ärendet. Det innebär att försäkringsbolaget agerar i försäkringstagarens intresse och arbetar för att uppnå en rättvis och korrekt skadehantering enligt försäkringsvillkoren.

Det är viktigt att notera att försäkringsbolaget som beställarens ombud har rätten och skyldigheten att fatta beslut och vidta åtgärder som anses vara rimliga och nödvändiga för att hantera försäkringsärendet. Detta innebär att försäkringsbolaget kan ta beslut om ersättning, skadereglering och andra aspekter av ärendet på beställarens vägnar.

Man kan som BRF ge mig förtroendet att agera som deras ombud i ett skadeärende.

Det betyder i så fall att man ger mig möjlighet att agera istället för BRF. Föra deras talan och ta på mig uppgiften att säkerställa att allt följer regelverket, lagstiftning och villkor. Om jag skall agera som ombud så är den kostnaden inte ersättningsbar, då administration eller ”intern” hantering ligger utanför själva  skadeärende eller annan i försäkringen ersättningsbar åtgärd.

Det är aldrig fel
att ha rätt person på rätt plats.

Här är hur jag kan underlätta er arbetsbelastning och ta över ansvaret:

  1. Totalentreprenör: Jag kan agera som totalentreprenör för skadeärendet från det att ni anmäler skadan till dess att den är helt åtgärdad. Det innebär att jag tar hand om allt från skadeutredning till åtgärdsförslag och upphandling av underentreprenörer.

  2. Beställarens ombud: Jag fungerar som er föreningens ombud gentemot alla parter i skadeärendet. Detta innebär att jag tar hand om all löpande information och dialog med berörda parter. Ni kan lita på mig att föra er talan och representera era intressen på bästa möjliga sätt.

  3. Skadekostnader: Alla skadekostnader går genom mitt bolag och är redan godkända av försäkringsbolaget. Ni behöver inte oroa er för att hantera fakturering och betalning till olika entreprenörer och leverantörer. Jag tar hand om allt detta och ser till att kostnaderna följer försäkringsbolagets riktlinjer.

  4. Erfarenhet och kompetens: Med min gedigna erfarenhet och kompetens inom branschen kan ni känna er trygga med att jag har den expertis som krävs för att hantera skadeärenden på ett professionellt och effektivt sätt. Jag har en omfattande kunskap om branschstandarder och regler som kommer till nytta vid varje steg av processen.

 
Jag kan även granska kostnader i entreprenader.  Se till att de kostnader som BRF skall betala är skäliga.

  1. Jag börjar med att samla in all relevant dokumentation, inklusive avtalet, offerter, fakturor, tidrapporter, inköpsorder och kvitton. Sedan går jag noggrant igenom dessa dokument för att få en tydlig överblick över kostnaderna och förstå vilka tjänster och material som ingår i entreprenaden.

  2. Jag bryter ned kostnaderna i olika komponenter eller poster för att få en detaljerad bild av hur kostnaderna är uppdelade. Det kan innefatta arbetskostnader, materialkostnader, underentreprenörers kostnader, administrativa kostnader och andra relevanta utgifter.

  3. Jag granskar entreprenadavtalet och specifikationerna noggrant för att säkerställa att kostnaderna överensstämmer med vad som har avtalats. Jag ser till att det inte har lagts till några oavsiktliga kostnader och att eventuella ändringar eller tillägg är korrekt dokumenterade och godkända.

  4. Jag bedömer om kostnaderna är i linje med de faktiska utförda arbetena och prestationerna. Jag kontrollerar att arbetena har genomförts enligt specifikationerna och kraven. Om det finns avvikelser eller felaktigheter undersöker jag dem närmare för att få klarhet i situationen.

  5. Jag utvärderar om kostnaderna är rimliga och i linje med marknadspriser och branschstandarder. Genom att jämföra med liknande projekt eller liknande tjänster kan jag bedöma om kostnaderna är skäliga eller eventuellt överdrivna. Jag tar även hänsyn till eventuella kostnadsökningar eller ändringar som kan ha påverkat kostnadsbilden.

  6. Vid behov kommunicerar jag med entreprenören för att få förtydliganden eller förhandla om kostnaderna. Jag begär att entreprenören förklarar specifika kostnader eller eventuella avvikelser från avtalet. Genom dialog och diskussion kan vi komma överens om lämpliga åtgärder för att rätta till eventuella felaktigheter eller överdebiteringar.

  7. Jag dokumenterar granskningen noggrant genom att spara all relevant dokumentation och korrespondens. Det inkluderar anteckningar, e-postkonversationer, protokoll och andra handlingar som är viktiga för att ha en tydlig och transparent dokumentation av processen.

Genom att utföra en grundlig granskning av entreprenadskostnaderna kan jag säkerställa att kostnaderna är korrekta, rimliga och överensstämmer med avtalet och omfattningen.

Men hjälper inte det utan det har uppstått en konflikt eller tvist om kostnader kan jag gå in och göra en omvänd kalkyl.

En omvänd kalkyl är en metod för att beräkna ett värde eller en formel utifrån dess resultat. I traditionell beräkning används en direkt kalkyl, där man tar in kända värden och tillämpar en eller flera formler för att få ett slutresultat. I en omvänd kalkyl utgår man istället från resultatet och försöker härleda vilka värden och kostnader som har lett fram till resultatet.

En omvänd kalkyl kan vara användbar när man vill hitta ett okänt värde eller när man vill ta reda på vilka parametrar som påverkar en viss entreprenad eller kostnadsekvation. Det kan också användas som en felsökningsmetod för att kontrollera att en viss beräkning eller process eller mängd. 

Så hur gör jag?

1. Insamling av underlag: Först går jag igenom och sorterar noggrant allt underlag , jag separerar kvitton, och fakturor samt eventuellt redovisade kostnader från en underentreprenör. 

2. Separera kostnader och mängder: Jag bryter ut och separerar kostnaderna för varje enskild byggdel och material. 

3. Skapa kalkyl: Med de separerade kostnaderna och mängderna som grund bygger jag en kalkyl baserad på de exakta mängderna och till faktisk kostnad hämtad ur underlag. Varje material har en beräknad montagetid, tid för hantering på arbetsplatsen samt ett par parametrar till att ta hänsyn till. Detta innebär att jag beräknar den förväntade tidsåtgången för varje material och summerar sedan kostnaderna för respektive byggdel.

4. Jämförelse med handlingar: Syftet med summeringen är inte bara att få fram ett pris. En viktig del är att jämföra de faktiska mängderna med handlingarna, såsom K och A-ritningar eller måttsatta skisser. Detta gör det möjligt att upptäcka avvikelser och se om materialmängden som har tagits ut överensstämmer med det som var avsett enligt handling eller avtal.
5. Utlåtande och dokumentation: allt sammanställs i ett överskådlig dokument.
Jag bifogar naturligtvis även ett utlåtande.